అమరావతి సెల్ఫ్ సస్టైనబుల్ సిటీ అవుతుందా?

సింగపూర్ డిజైన్ నుంచి సెల్ఫ్ సస్టైనబుల్ కాన్సెప్ట్ వరకు

2015లో సింగపూర్ యూఆర్‌ఏ, సుర్బానా జురాంగ్ సంస్థలు అమరావతి మాస్టర్ ప్లాన్ సిద్ధం చేశాయి. గ్రీన్‌ఫీల్డ్ సిటీగా, 9 ప్రత్యేక నగరాలు (గవర్నమెంట్, జస్టిస్, ఫైనాన్స్, నాలెడ్జ్, హెల్త్, స్పోర్ట్స్ సిటీ మొ.)గా డిజైన్ చేశారు. ల్యాండ్ పూలింగ్ స్కీమ్ ద్వారా రైతుల నుంచి సుమారు 34,000 ఎకరాలు సేకరించి, రిటర్నబుల్ ప్లాట్లు ఇచ్చి, మిగిలిన భూమిని (సుమారు 4,000-5,000 ఎకరాలు) క్రిడా (CRDA) ల్యాండ్ బ్యాంక్‌గా ఉంచారు. ఇన్‌ఫ్రా అభివృద్ధి చేసి అమ్మడం ద్వారా రెవెన్యూ జనరేట్ చేయాలని ఆ ప్లాన్ లక్ష్యం. మంత్రి నారాయణ చెప్పినట్టు స్కూల్స్, హాస్పిటల్స్, ఇన్‌స్టిట్యూషన్లకు కేటాయింపులు (ఇప్పటికే 1,300 ఎకరాలకు పైగా ఇన్‌స్టిట్యూషన్లకు అలాట్) జరుగుతున్నాయి. ఇది సెల్ఫ్ సస్టైనబుల్ మోడల్‌కు సరిపోతుంది.

ల్యాండ్ ధరలు పెరిగాయి, కానీ 50 వేల కోట్లు వాస్తవమా?

2014-19లో ల్యాండ్ పూలింగ్ సమయంలో అభివృద్ధి లేని భూమి ధర ఎకరా 7-25 లక్షలు. ఇప్పుడు అమరావతి కోర్ ఏరియాల్లో డెవలప్డ్ ల్యాండ్ ధర ఎకరా 20-30 కోట్ల వరకు ఉంది. రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ డేటా ప్రకారం కొన్ని ప్లాట్లు స్క్వేర్ యార్డ్‌కు 45,000-60,000 రూపాయల వరకు అమ్ముతున్నారు. CRDA ల్యాండ్ బ్యాంక్ (4,000-5,000 ఎకరాలు) అమ్మితే 80,000 కోట్ల నుంచి 1 లక్ష కోట్ల వరకు వచ్చే అవకాశం ఉందని మంత్రి సైడ్ నుంచి అంచనాలు. కనీసం 50 వేల కోట్లు అని నారాయణ చెప్పినది కన్జర్వేటివ్ ఎస్టిమేట్. ఎందుకంటే ఇన్‌ఫ్రా (సచివాలయం, ఐకానిక్ టవర్లు, రోడ్లు) పూర్తి కాగానే ధరలు మరింత పెరుగుతాయి.

అప్పులు తీరుస్తామన్నారు, కానీ ఎప్పటిలోపు...?

అమరావతి ప్రాజెక్ట్ టోటల్ కాస్ట్ 64,000 నుంచి 91,000 కోట్ల వరకు అంచనా. ఇప్పటికే హడ్కో 11,000 కోట్లు, వరల్డ్ బ్యాంక్-ఏడీబీ 15,000 కోట్లు, కెఎఫ్‌డబ్ల్యూ 5,000 కోట్లు వంటి లోన్లు తీసుకున్నారు. మొత్తం బారోయింగ్స్ 50,000 కోట్లు పైనే.

మంత్రి నారాయణ వాదన: ల్యాండ్ సేల్స్ ద్వారా ఈ అప్పులు, వడ్డీలు తీర్చేస్తాం. ఇంటరెస్ట్ కోసం CRDA పర్మిషన్స్, డెవలప్‌మెంట్ ఫీలు నుంచి రెవెన్యూ వస్తుంది. ఇది థియరీలో సరైనదే. కానీ ప్రాక్టికల్‌గా?

వాస్తవాలు vs సవాళ్లు

1. ప్రోస్: ల్యాండ్ అప్రిషియేషన్ నిజం. అమరావతి ‘క్యాపిటల్ స్టేటస్’ రివైవల్ వల్ల ధరలు ఆకాశాన్నంటాయి. సింగపూర్ మోడల్ లాగా ల్యాండ్ వాల్యూ క్యాప్చర్ ద్వారా సెల్ఫ్ ఫైనాన్సింగ్ సాధ్యం. ఇన్‌స్టిట్యూషన్లు, ఇండస్ట్రీలు వచ్చేస్తే లాంగ్ టర్మ్ ఎకానమిక్ బేస్ ఏర్పడుతుంది. 50 వేల కోట్లు రావడం రియలిస్టిక్ అని మార్కెట్ ఎక్స్‌పర్టులు చెబుతున్నారు.

2. రిస్కులు: ల్యాండ్ సేల్ ద్వారా ఒక్కసారి రెవెన్యూ. సిటీ సెల్ఫ్ సస్టైనబుల్ కావాలంటే స్టెడీ ఇన్‌కమ్ సోర్సెస్ (ఇండస్ట్రీ, టూరిజం, సర్వీసెస్) కావాలి. కేవలం రియల్ ఎస్టేట్ కాదు. ఇప్పటికే ప్రాజెక్ట్ ఖర్చు 91 వేల కోట్లకు పెరిగింది. లోన్ ఇంటరెస్ట్ బరువు పెరుగుతోంది. ఫేజ్-2 (16-20 వేల ఎకరాలు అదనపు పూలింగ్) వల్ల మరిన్ని భూములు వస్తాయి. కానీ ఎగ్జిక్యూషన్ ఆలస్యం అయితే మార్కెట్ క్రాష్ అవకాశం ఉంది. గతంలో (2019-24) పనులు ఆగడం వల్ల ఇన్‌ఫ్లేషన్, వడ్డీ బరువు పెరిగింది. వరదలు, ఎన్విరాన్‌మెంటల్ ఇష్యూలు ఇంకా ఉన్నాయి.

3. ప్రజల కోణం: రైతులు భూములు ఇచ్చి 11 ఏళ్లు అయింది. ప్లాట్లు అలాట్ అయినా ఇన్‌ఫ్రా పూర్తి కాలేదు. ల్యాండ్ బ్యాంక్ అమ్మకాలు వేగంగా జరగాలంటే ట్రాన్స్‌పరెంట్ ఆక్షన్లు, గ్లోబల్ ఇన్వెస్టర్లు కావాలి. రాజకీయ స్థిరత్వం లేకపోతే ఇన్వెస్టర్లు వెనక్కి తగ్గవచ్చు.

మంత్రి నారాయణ స్పందన రాజకీయంగా సరైనదే...

‘టాక్స్ పేయర్స్ డబ్బు కాదు’ అని చెప్పడం డిఫెన్స్. కానీ వాస్తవం సెల్ఫ్ సస్టైనబుల్ అవ్వాలంటే ల్యాండ్ సేల్స్‌తో పాటు జాబ్స్, ఇన్వెస్ట్‌మెంట్స్, గవర్నెన్స్ ఎఫీషియెన్సీ కావాలి. సింగపూర్ డ్రీమ్ నిజం కావాలంటే టైమ్‌బౌండ్ ఎగ్జిక్యూషన్, స్వతంత్ర ఆడిట్, పారదర్శకత అవసరం. లేకపోతే... ‘సెల్ఫ్ సస్టైనబుల్’ అనేది మరో రాజకీయ స్లోగన్‌గా మిగిలిపోవచ్చు. అమరావతి కేవలం భవనాలు కాదు, ఆంధ్ర ఆర్థిక భవిష్యత్తు. ఆ భవిష్యత్తు ల్యాండ్ అమ్మకాల మీద మాత్రమే కాకుండా దీర్ఘకాలిక విజన్ మీద ఆధారపడి ఉంటుంది!